浅谈案外人执行异议之诉涉及的房屋买卖问题

任佰亮，男，法学学士，中共党员，擅长民商事案件办理，个人理念为：法为绳墨，助为初心。2018年度，被单位评为“勤业之星”。

浅谈案外人执行异议之诉涉及的房屋买卖问题

案号：（2017）甘01民初485号 

案件类型：民事

案由：案外人执行异议之诉纠纷

审理法院：兰州市中级人民法院

裁判日期：二〇一七年十二月十二日

经过案例编写人代理的一起案外人执行异议之诉，兰州市中级人民法院经过开庭审理终结之后，判决支持了案外人要求停止执行的诉讼请求，对于涉案房屋予以解封。嗣后，对方当事人没有提出上诉，案外人张某某持有该份生效判决书【案号：（2017）甘01民初485号】，前往西峰区人民法院和庆阳市中级人民法院，上述轮候查封的两家法院对涉案房屋也自然解封，予以停止执行。

案情简介：

2004年7月13日,甲方（卖方）麻某某、乙方（买方）张某某、丙方（中介方）庆阳市某某服务有限公司共同签订房地产买卖契约，约定：甲方已收到乙方预付的购房定金人民币捌万元，双方同意就房地产买卖事项订立本契约；甲方自愿将坐落在西峰区炮台巷52号的房地产（房屋建筑面积105.6平方米）出售给乙方；甲乙双方并同丙方议定房地产成交价格为人民币壹拾陆万元，乙方于2004年7月13日前一次付清给甲方，购方定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于2004年7月13日由甲方将房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方按规定承担等。该契约落款处，甲方有麻某某签字，乙方有张某某签字，中介委托部门签章处盖有庆阳市某某服务有限公司印章，经纪人签章处盖有个人印章。该契约签订当日，张某某向麻某某交付房款160000元，麻某某出具收条一份，记载："今收到卖炮台巷52#房款壹拾陆万元整（160000）。"麻明宏向张某某交付房屋及房屋所有权证（证号：房权证西房管字第2031027号），房屋所有权证记载："房屋所有权人：麻某某，房屋坐落：西峰区炮台巷52号，产别：私有，幢号：4#，房号：门面，结构：砖混，房屋总层数：2，建筑面积：105.6㎡"。

2010年3月24日，甲方（卖方）麻某某、立契约人/乙方（买方）张某某再次签订房地产买卖契约，约定：甲方自愿将坐落在西峰区炮台巷52号4#门面房的房地产（房屋建筑面积105.6平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币壹拾陆万元，乙方2010年3月24日前付清给甲方，付款方式为现金；双方同意于2010年3月24日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；上述房地产办理过户手续所属缴纳的税费，由甲乙按规定各自承担等。该契约落款处，甲方有麻某某、陈某某（麻某某妻子）签字，乙方有张某某签字。同日，麻某某、陈某某共同出具收条一份，记载："今收到张某某交来房款大写壹拾陆万元整（小写：160000）"。

2010年3月24日，麻某某、陈某某、张某某向庆阳市房地产交易与权属登记管理中心申请房屋转移登记，房屋登记申请书（转移登记）载明：转让方为麻某某；受让方为张某某；房屋状况为座落于西峰区炮台巷52号4幢，申请登记面积105.6㎡，成交价格为拾陆万元整；询问内容为转让方、受让方的意思表示均为真实。同时，房屋转让价格申报表中申报价格为壹拾陆万元整，该申报表上有麻某某、陈某某、张某某签字。

2010年3月29日，庆阳市房地产交易与权属登记管理中心出具房屋申报价格确认表中确认价格为陆拾叁万叁仟陆佰元整。 后张某某、麻某某并未就涉案房产办理过户登记手续。

2015年11月30日，融资担保公司、融资担保庆阳分公司因与庆阳某某建筑装饰工程有限公司、麻某某等借款合同纠纷向兰州市中级人民法院申请诉前财产保全，该院作出（2015）兰立保字第96号民事裁定书，并依据该民事裁定书于2015年12月10日对涉案房产进行了查封，查封期限自2015年12月10日至2018年12月9日。

2016年6月16日，该院作出（2016）甘01民初5号民事判决书，确认麻某某在该案中对借款承担连带清偿责任。该判决生效后，负有金钱给付义务的麻某某未按照法律文书指定的期限履行义务，融资担保公司、融资担保庆阳分公司申请强制执行。

在该案执行过程中，张某某作为案外人于2017年4月21日对执行标的即涉案房产提出书面异议，请求解除对该房产的查封。 该院于2017年5月19日作出（2017）甘01执异95号执行裁定书，裁定驳回案外人张某某的异议请求。张某某对该裁定不服，向该院提起诉讼。

代理意见：

代理律师认为，本案中案外人张某某提出的诉讼请求应当得到人民法院的依法支持。具体理由如下：

首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的相关规定，案外人张某某具有提起诉讼的主体资格。

其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》相关规定，执行异议与复议案件实行书面审查，即形式审查，体现执行程序的效率性。书面审查是审查执行异议和复议案件的主要方式。但是，案外人执行异议之诉中，应当进行实质审查，而不是仅仅依据物权登记公示原则进行判断，更加体现的是诉讼程序的公正性。针对无过错不动产买受人无权期待权的保护规定，法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定。

再次，本案中，首先，张某某与麻某某、陈某某在人民法院查封之前签订了合同，截至目前一直合法占有了该不动产，支付了全部购房款，完全符合上诉第二十八条规定的前三项规定要求，至于第四项规定，张某某主观上没有过错，因为是麻某某不予配合办理过户手续，并非是张某某懈怠行使权力，该主张具有相关证据予以证实（证据：2010年3月24日，麻某某、陈某某、张某某共同曾向庆阳市房地产交易与权属登记管理中心申请房屋转移登记，房屋登记申请书（转移登记）一份）。

最后，虽然根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，张某某对涉案房屋不享有物权，但享有物权期待权，应当依法受到保护。

法院裁判：

不得执行位于甘肃省庆阳市西峰区炮台巷52号房产（房屋所有权证：房权证西房管字第2031027号，建筑面积：105.6平方米）。

启发意义：

执行异议案件，是近年来新型爆发类案件，代理时具有一定的难度，但认真研究之后，该类案件大有所为。提出执行异议的主体为当事人、利害关系人、案外人、申请执行人。当事人、利害关系人提起的法律依据是《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，进行申请复议，针对的是执行行为异议。案外人、申请执行人提起的法律依据是《民事诉讼法》第二百二十七条规定，进行申请异议，针对的是执行标的异议，异议被驳回之后提起执行异议之诉。执行异议复议案件注重效率原则，进行形式审查，主要审查登记所有人，而执行异议之诉案件注重公平原则，进行实质审查，主要审查背后真正的权利人。案外人执行异议之诉涉及的房屋买卖中，买受人应当特别注意以下三个问题：1、重视他人对房屋权利的障碍。例如，房屋上设有抵押权登记，否则无法变更登记。2、应当重视政策限制。例如：明知某地限制购房，而不符合购房资格进行购房。3、应当积极行使登记权利。例如，为了逃税故意不办理。【观点详见：人民法院出版社：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》理解与适用第424页、425页】。买受人虽然不享有物权，但享有物权期待权（滥觞于德国），如果自身没有过错，符合法律规定的其他条件，仍然可以排除人民法院的强制执行。